中国农业银行个人住房贷款管理办法

　　第一章　总则

　　第二章　贷款对象、条件、期限和利率

　　第三章　贷款程序

　　第四章　贷款担保

　　第五章　贷款偿还

　　第六章　贷款管理

　　第七章　罚则

　　第八章　附则

各省、自治区、直辖市分行，各直属分行：

　　为了支持城镇居民购买住房，推动农业银行个人住房信贷业务的开展，规范个人住房信贷业务的管理与操作，总行制定了《中国农业银行个人住房贷款管理办法》和《中国农业银行个人住房贷款主要业务品种操作指导》，现印发给你们，请认真贯彻执行。个人住房质押借款合同和个人住房保证借款合同均为示范合同文本。个人住房抵押借款合同号为ABC（2000）5014，个人住房保证借款合同号为ABC（2000）5015.各行在执行过程中，如遇到什么问题，请及时向总行（信贷管理二部）报告。

　　附：中国农业银行个人住房贷款管理办法

　　第一章　总则

　　第一条　为了支持城镇居民购买个人住宅用房，规范贷款管理，促进个人住房信贷业务发展，根据《贷款通则》和《中国人民银行个人住房贷款管理办法》的规定，制定本办法。

　　第二条　个人住房贷款（以下简称贷款）是指贷款人向借款人发放的用于购买住宅用房的贷款。贷款人发放贷款时，借款人必须提供担保。借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款人有权依法处置其抵押物或质物，或由保证人承担偿还贷款本息的连带责任。

　　第三条　贷款分为用信贷资金发放的自营贷款、用住房公积金发放的委托贷款和用信贷资金和公积金向同一借款人的同一住房发放的组合贷款。

　　第四条　本办法适用于中国农业银行各级机构用信贷资金发放的个人住房贷款和组合贷款中的自营贷款部分，委托贷款和组合贷款中的公积金贷款部分的管理办法另行规定。

　　第二章　贷款对象、条件、期限和利率

　　第五条　贷款对象是具有完全民事行为能力的自然人，且同时具备以下条件：

　　（一）具有城镇常住户口或有效居留身份；

　　（二）具有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；

　　（三）具有购买住房的合同或协议；

　　（四）能够支付最低不低于购房全部价款20％的首期付款；

　　（五）同意以所购房屋作为抵押物，或提供贷款行认可的资产作为抵押物或质物，或有具备担保资格和足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人；

　　（六）贷款行规定的其他条件。

　　第六条　贷款期限。根据实际情况合理确定，但最长不得超过30年。

　　第七条　贷款利率。用信贷资金发放贷款的利率按照中国人民银行有关利率规定执行，实行一年一定。贷款期限在1年以内（含1年）的，实行合同利率，遇法定利率调整，不分段计息；贷款期限在1年以上的，遇法定利率调整，于下年初开始，按相应利率档次执行新的利率规定。

　　第八条　组合贷款利率分别按照信贷资金贷款利率和公积金委托贷款利率执行（公积金委托贷款利率和期限由住房资金管理中心确定）。

　　第三章　贷款程序

　　第九条　贷款申请。借款人应直接向贷款行提出贷款书面申请，填写个人住房担保贷款申请表并如实向经办行提供下列资料：

　　（一）借款人身份证件（指居民身份证或户口簿并其他有效居留证件）及婚姻状况证明；

　　（二）买卖双方签订的购房合同或协议；

　　（三）借款人家庭财产和稳定收入的证明（包括由工作单位出具的个人收入证明或纳税凭证、银行存单、不动产证明、有价证券等）；

　　（四）抵押物权属证明、质物清单或保证人资信证明；

　　（五）如以第三方财产或共有财产作为抵押物或质物，需提供有处分权人同意抵押或质押的证明；

　　（六）使用组合贷款的，需持有住房资金管理中心出具的借款人公积金存款余额及贷款额度的证明；

　　（七）经办行要求提供的其他资料。

　　第十条　贷前调查。在借款人提交贷款申请3个工作日内，贷款行调查部门安排进行贷前调查。主要调查借款人的资格和还贷能力。调查过程可充分发挥公证处、律师事务所等中介部门的作用。调查内容包括：

　　（一）借款人所提供资料的真实、合法性；

　　（二）借款人及主要家庭成员职业、年龄、学历、品行及专业技能，有无影响还款能力的不良品行和不良信用记录；

　　（三）借款人及家庭主要财产和收入状况；

　　（四）借款人申请借款金额及期限是否与家庭收入、还款能力相符等。

　　第十一条　贷款的审查和审批。贷款审查部门对调查部门报送的借款人资料和调查意见进行审查，重点审查借款人资格及还款来源的真实性、可靠性；审查贷款抵押、质押及保证担保的合法性；审查贷款额度、期限是否与借款人收入相符等。提出审查意见后报贷款行决策人员审批，提出贷款金额、期限、利率和担保方式的审批意见。

　　第十二条　借款合同签订和贷款发放

　　（一）贷款行同意贷款后，与借款人签订借款合同和《划款扣款授权书》。按照不同的贷款担保方式分别签订《个人住房按揭（抵押）借款合同》、《个人住房质押担保借款合同》和《个人住房保证担保借款合同》。

　　（二）办理房屋保险、公证及房屋产权抵押登记。

　　（三）借款人填制借款凭证并签章，贷款行根据《划款扣款授权书》，将贷款划付售房方。

　　第十三条　以所购住房作为抵押物的，借款人必须办理房屋保险。

　　（一）房屋保险可一次性投保，也可分段担保，投保金额不得少于房屋购买价格，投保期限（分段购买投保期限累加）不得短于贷款期限。抵押期内，保险单正本由贷款行保管，保险单上要确定贷款行为第一受益人。

　　（二）保险费由借款人支付。在抵押期内，借款人不得以任何理由中断或撤销保险，否则，贷款行应代其续保，所垫付的费用由借款人承担。

　　（三）在保险期间，被保险的抵押物如发生保险责任以内的毁损，借款人必须将理赔款偿还所欠的贷款本息；如发生保险责任以外的毁损，由借款人承担全部责任，并须提供新的担保或提前偿还所欠的全部贷款本息。

　　第十四条　对开发商开发楼盘提供个人住房贷款的，要严格审查开发商资质、项目的合法合规性，监督开发商资金使用，防止因资金不到位和挪用贷款造成楼盘不能按时竣工形成的贷款风险。

　　第四章　贷款担保

　　第十五条　借款人申请个人住房贷款必须提供担保，担保方式分为抵押质押、保证和抵押加阶段性保证等。

　　第十六条　借款人以所购住宅现房作为贷款抵押物的，必须将住房价值全额用于贷款抵押，到当地房产部门办理抵押登记，并将办妥抵押登记手续的房屋所有权证、房屋他项权证一并交贷款行保管。

　　第十七条　借款人所购住房是期房的，必须采取贷款抵押加开发商阶段性保证担保方式。这种担保方式适应于售房人为开发商的个人住房贷款。借款人在未取得房屋产权证之前，除了办理房屋产权预登记外，开发商要为其提供保证担保，并将房屋回购保证金存入贷款行。一旦借款人取得房屋产权证后立即办理房屋抵押登记。

　　第十八条　借款人采取质押方式担保的，出质人和质权人必须签订书面质押合同，需要办理登记的，应当办理质押登记手续。办理质押贷款的动产必须是所有权无争议、易变现、易保管的。权利质押只限于银行存单和国债。以存单质押的，必须向存单签发行咨询存单的真实性，并取得该行签署的在质押期间停止支付和不予挂失的回执。在质押期内，存单到期，借款人与贷款人共同办理兑付后，用于提前偿还贷款本息或转换为储蓄存单继续用于质押。

　　第十九条　采取保证担保贷款方式的保证人必须符合《中华人民共和国担保法》第七条的要求。保证人是法人的，必须具有代为偿还全部贷款本息的能力，且在经办行开立有存款账户，并存有一定数额的保证金。保证人为自然人的，应当有固定经济来源，具有足够代偿能力，并且在经办行存有一定数额的保证金。

　　保证人与债权人应当以书面形式订立保证合同。保证人发生变更的，必须按照规定办理变更担保手续，未经贷款行许可，原保证合同不得撤销。

　　第五章　贷款偿还

　　第二十条　贷款还款方式，可采取银行卡、活期存折扣收或现金方式偿还。贷款行按月制作还款凭证，交借款人作为已偿还当月贷款本息的依据。贷款偿还分为利随本清和分期还款二种方式。贷款期限在一年（含一年）以内的，实行到期一次性还本付息，利随本清。贷款期限在一年以上的，实行按月分期归还贷款本息。

　　第二十一条　分期归还贷款通常采用等额法和递减法进行计算。

　　（一）等额法：指在贷款期内每月以相等的金额平均偿还贷款本金和利息。计算公式为：

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 贷款月数
　　　　 等额还款法　贷款本金×月利率×（１＋月利率）
　　　　　　　　　 ＝－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
　　　　　　　　　　　 贷款月数
　　　　　 月还款额　　　　　　（１＋月利率）　　　　－１